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自分で土地探ししてるんだけど、いつも同じ土地ばっかりで、良い土地が出てこない…。
注文住宅を建てるなら、ハウスメーカーに土地探しを依頼することをオススメします！
この記事では、土地探しをハウスメーカーに依頼することのメリットと注意点を解説します。
この記事でわかること（クリックでジャンプできます）
この記事を読めば、後悔が少なく、効率の良い土地探しができるようになります。
注文住宅を検討している方、土地探しをされている方の参考になりますので、ぜひご覧ください。
土地探しの方法
土地探し、土地選びの方法は、大きく分けて次の2つです。
自分で探す
1つ目は、自分で探すという方法です。
自分で土地を探す方法は、以下のとおりです。
- スーモやホームズなどの不動産検索サイトで検索する
- 自宅に投函されるチラシ、電柱などに設置されているチラシを参考にする
- 自分の足で探す
Web検索やチラシ、実際に歩いて回ってみるなど、自分で時間をかけて土地を探します。
専門家に依頼する
2つ目は、専門家に依頼する方法です。
土地探しにおける専門家とは、大きく分けて次の二者です。
- 不動産業者
- ハウスメーカー
不動産業者とは、土地や建物の売買や仲介、賃貸物件等の斡旋や仲介、管理等、不動産に関わる仕事を生業としている業者のことです。
一方ハウスメーカーは、家を建てることを生業としている建設業者ですが、自社で土地を仕入れて建売物件を建築・販売したりもしますので、不動産業者としての側面もあります。
自分で探す方法と、専門家に依頼する方法を紹介しましたが、良い土地を探そうとするのであれば、自分で探す方法はオススメしません。
自分で土地探しをすることをオススメしない理由
自分で土地探しをする方法をオススメしない理由は、以下のとおりです。
良い土地の情報は表に出ないから
土地を探し始めると気がつくのですが、「いい土地だなー」と感じる土地は、売りに出される気配のないまま、しばらくすると家づくりの工事が始まっている、ということがよくあります。
人気エリアの土地も、次々と新築住宅が建っているのに、Web検索では土地の情報が一向に出てきません。
これは、すべての土地情報がWeb上で公開されているわけではない、ということです。
未公開ってこと？
そのとおりです！
「未公開物件」は、以下の理由で存在します。
- 良い物件ですぐに売れそうなので、わざわざ広告費を支払って公開する必要がないから
- 売主が、家や土地を売ることを近隣住民や知り合いなどに知られたくないから
- 売主が、ごく一部の信頼のおける不動産会社のみに販売を委託したいから
上記のように、売主が何らかの事情で、土地の売却状況を非公開にしていることがよくあります。
このような物件の情報は、ネット上の不動産掲載サイトなどに載ることなく、いつの間にか売買が完了してしまいます。
多大な時間と労力がかかるから
後悔しない土地を探すためには、候補の土地について、色々と調査する必要があります。
その中で、法律関係で役所に出向いたり、専門家に依頼しなければいけないことも出てきます。
一見良さそうな土地を見つけたとしても、法律や境界線などでトラブルを抱えていたり、ガスや水道などのライフラインが整備されていなかったりするかもしれません。
それらをすべて自分で調べることができるでしょうか？
無理かな…。
ですよね…。
もちろん、時間があって、すべて自分で調べないと気が済まないような方であれば、やれないことはありません。
ですが、日中働いている方や、子育て世帯の方などは、手間も時間もかかるため、非常に厳しいはずです。
希望の家が建てられるかどうかわからないから
立地や環境の良さそうな土地を見つけたとして、その土地に自分たちの希望の家が建てられるかどうかの判断は、誰がするのでしょうか？
え、基本建てられるんじゃないの？
そんな単純な話じゃないですよ！
家を建てる時は、その土地の用途や建物制限と照らし合わせて、方角や道路の状況なども加味して、地盤の状態やガス・水道等の配管も考慮して、建物の形状や間取り、設備の配置などが決まっていきます。
しかし、家づくりの素人がそれらを考慮した家をイメージすることは難しいです。
また、希望する家は、予算内で建つのでしょうか？
みんなと大体同じ値段じゃないの？
千差万別ですよ！
家づくりの総額は、希望する家によって大きく増減しますし、ハウスメーカーによっても大きく異なります。
どのような家が建てられるか、予算の中で自分たちの希望をどう実現していくかを考える上で、建築に関するノウハウのない素人だけで判断すべきではなく、専門家の視点を借りることが重要です。
以上の理由から、自分で土地を探すことをオススメせず、専門家に依頼すべきだと考えます。
その中でも、筆者はハウスメーカーに依頼することをオススメします。
土地探しをハウスメーカーに依頼するメリット
土地探しをハウスメーカーに依頼するメリットは、以下のとおりです。
ハウスメーカーが建築可能な土地を探せる
良さそうな土地が見つかったとしても、実際希望する家が建てられるかどうか、建築ノウハウのない素人では見極めは困難です。
自分たちが希望する家が建てられるかどうかは、家づくりを担当するハウスメーカーの意見を聞くことがとても大事です。
ハウスメーカーに土地探しを依頼することで、事前に土地に関する調査を行ってくれた上で、希望する家が建つかどうか、より良い家を建てるためにどうすれば良いかを含めた土地を提案してくれます。
ここはプロの力を借りるのが1番です！
非公開情報や、人気の土地情報を得られやすい
ハウスメーカーに土地探しを依頼することで、非公開物件や人気の土地情報を見つけやすくなります。
ハウスメーカーの場合、系列や提携の不動産会社、知り合いの不動産業者から土地の情報を仕入れることができますし、自社で分譲地を販売していることも珍しくありません。
特に、特定のエリアで土地を探していたり、特定の条件に絞った土地を探していたりする場合、それらの条件に合った土地情報をイチ早く教えてくれます。
我が家が購入した土地も、公開される前に教えてもらいました！
また、土地の問い合わせや見学の申し込み等も、ハウスメーカーを通して行うことができるので、窓口が一本化され、情報等の整理がしやすくなるのも、メリットの1つです。
仲介手数料がかからない場合がある
土地を紹介、販売している不動産業者は、多くは売主と客の間に入る仲介業者です。
そのため、不動産業者で土地を購入すると、仲介手数料が発生します。
仲介手数料は、以下の計算式で求められます。
土地の値段×3％+6万円+消費税
3,000万円の土地を不動産業者から買おうとすると、以下の仲介手数料がかかります。
3,000万円×3%+6万円+消費税=105万6千円
しかし、ハウスメーカーが土地の売主となっていて、直接ハウスメーカーから土地を購入できる場合、仲介手数料はかかりません。
また、ハウスメーカー系列の不動産業者から購入する場合も、交渉次第で、仲介手数料を割り引いてもらえる可能性があります。
我が家の場合、ハウスメーカーの担当者経由で不動産業者から購入したので、仲介手数料は満額かかってしまいました…。
建売もしているハウスメーカーなら、土地の仕入れにかなり力を入れているはずですので、ハウスメーカーから直接買える土地がないか、確認してみましょう。
土地を含めた住宅ローンが組みやすくなる
注文住宅を土地探しからしている方の多くは、土地を含めた家づくりにかかる費用の大半を、住宅ローンを組んで支払うことになります。
しかし、そもそも住宅ローンとは、「家づくりのための融資」ですので、土地購入に住宅ローンを活用しようとする場合、家の間取りや見積書等の書類を提出し、「家づくりのために土地を購入します」と、銀行に示す必要があります。
土地購入に利用できる住宅ローンは、以下の3つです。
- つなぎ融資
- 土地先行融資
- 分割融資
一番オススメは「分割融資」です。
土地・建物の借り入れをまとめてできるので、低金利で活用でき、住宅ローン控除もできます。
分割融資は、どこの金融機関でも扱っているわけではありません。
分割融資を取り扱っているのはメガバンクや地銀で、ネット銀行での取扱はありません。
※ただし、住信SBI銀行は「土地先行プラン」という2分割できるプランがあります。
ハウスメーカーに土地探しを依頼することで、建物の間取り図や見積書の提出がスムーズにできるので、土地の購入に関する融資を受けやすくなります。
我が家もこの流れで、分割融資を受けることができました！
逆に、ハウスメーカーが決まっていない段階で土地を決めてしまうと、住宅ローンを組むために急いでハウスメーカーを選び、間取りを決めることになり、家づくりの検討をじっくり行うことができなくなります。
「住宅ローンの手続きがしやすいから」という理由で、ハウスメーカーが提携する銀行をオススメしてきても、即決してはいけません。
住宅ローンは手続き以外にも、金利、手数料、融資の方法、返済方法など、比較すべきことがたくさんあります。
焦らずじっくり検討することをオススメします。
予算の分配が考えやすくなる
注文住宅を建てる場合、土地の値段によって家にかけられる予算が大きく変動します。
土地に大きな費用をかけてしまうと、自分たちが理想とする家を建てる予算が足りなくなるかもしれません。
予算が5,000万円の場合
3,000万円の土地を自分で見つけて購入したけど、理想の家を建てるためには2,500万円必要だった。
予算が500万円足りないので、泣く泣く家のスペックを下げた。
土地探しをハウスメーカーに依頼すれば、理想の家にかかるおおまかな費用は把握できますので、建物との価格のバランスが良い土地を探してくれます。
予算が5,000万円の場合
理想の家を建てるのに2,500万円程度かかることがわかっているため、2,000万円〜2,500万円の土地を中心に探してくれた。
希望する土地が見つからない場合、家のスペック等を相談しながら、土地の価格とのバランスを一緒に考えられた。
以上が、ハウスメーカーに土地探しを依頼するメリットです。
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ハウスメーカーに土地探しを依頼する時の注意点
ハウスメーカーに土地探しを依頼すればいいのはわかったけど、何か注意点とかある？
あります。
我が家の経験をもとに解説します！
ハウスメーカーに土地探しを依頼する時の注意点は、以下のとおりです。
候補ではないハウスメーカーには、土地探しを依頼しない
ハウスメーカーを探していて、営業マンと話をしていると、「土地探しをお手伝いしますよ！」と言ってくることがよくあります。
これは、良い土地を提案すれば、その後の住宅購入に向けた営業がしやすいと考えているからです。
実際、ハウスメーカーが見つけてきた土地が気に入って、その土地を購入する場合、土地を見つけてきたハウスメーカーとも契約する流れになりやすいです。
営業マンもボランティアで協力してくれるわけではありませんからね。
もちろん、土地を探してきたハウスメーカーと、住宅の契約する義務はありません。
しかし、ハウスメーカーからすれば、せっかく労力をかけて希望の土地を見つけたのに、住宅を契約してもらえないと、「ここまでやったのに、裏切り者！」となってしまい、結果、余計なトラブルの原因となってしまいます。
実は我が家もこれでトラブルになりかけました…。
このようなトラブルを回避するためにも、候補でないハウスメーカーには、土地探しを依頼しないようにしましょう。
土地の優先順位を確実に伝える
多くの方は、土地探しやハウスメーカー選びで、
「選択肢が多すぎて選びきれない！」
と悩まれていると思います。
もちろん、我が家もそうでした！
これは、優先順位が定まっておらず、自分たちの希望が具体的にイメージできていないことから起こる悩みです。
土地探しをする時には、どんな土地に住みたいかという希望を、以下のような項目で、なるべく具体的に考える必要があります。
- エリア：区市町村、駅名、地域名など
- 環境：周辺の商業・公共施設、交通量、騒音、治安など
- 立地：土地の形や位置、建ぺい率、高低差など
- 広さ：平米数、坪数
- 価格：家づくりの総予算に占める土地代の割合
さらに、上記の項目について具体的な希望がイメージできたなら、これらの希望に優先順位をつけます。
なぜなら、すべてが希望通りの土地は、ほぼ存在しないからです。
広さや立地を求めれば価格は上がりますし、求める環境によってエリアが限定されてきたりします。
我が家の場合、以下のように優先順位をつけて土地探しを依頼していました。
| 優先順位 | 項目 | 内容 |
|---|---|---|
| 1 | 価格 | 金銭的に無理のない家づくりが絶対条件 |
| 2 | 環境 | 今後長く住むので、住みやすさ、子育てのしさすさ、安全性など特に重視 |
| 3 | 立地 | 車が停められて、建物制限等が多くなければOK |
| 4 | エリア | 駅からの距離はあまり気にしない、自治体は子育て支援等はチェック |
| 5 | 広さ | 30坪くらいの大きさがあればOK |
価格のラインを決めると、自然とエリアが絞られてくるので、あとは環境や立地をチェックすれば良くなったので、判断しやすいかったです！
自分たちが何を優先して土地探しをしたいのか、土地探しを依頼するハウスメーカーにしっかりと伝えることで、自分たちが住みたいと思える土地に出会うことができますし、判断に迷うこともなくなります。
購入を急かされても、即決しない
SUUMOやホームズで検索できる土地は、基本的にあまり人気のない土地が多いです。
なんで？
人気の土地はすぐ売れますし、そもそも非公開だったりしますから。
そのため、定期的に検索してみると、同じ土地が毎回ヒットします。
このような土地はすぐに売れることはないので、じっくり考えて検討することができます。
しかし、非公開物件や人気の土地は、すぐに売り切れてしまいます。
そのため、ハウスメーカーから非公開の土地を紹介してもらうと、以下のように、大体急かされます。
（以下は筆者と営業マンの間で実際にあったやり取りです）
この土地は人気で、すでに何軒か見学の申し込みをいただいており、この後も別のお客さんを案内予定なんですよ。
どれくらいで埋まっちゃうんですか？
早ければ今日中には埋まっちゃうかもしれないですね。
僕以外の他の営業も紹介してるので、今この瞬間に売れてしまいかもしれないです。
などなど、すぐに申し込みをしないと無くなっちゃうぞ！？と言わんばかりに人気ぶりをアピールしてきます。
確かに、本当にすぐに売り切れることが大半なので、嘘は言っていないと思うのですが、こんなことを聞かされると、焦ってしまって正常な判断ができなくなってしまいます。
これも我が家の実話です…
土地の見学時にこんな感じで急かされ、焦ってすぐに土地の申し込みをしてしまいました…
我が家の場合、住みたい土地の優先順位をあらかじめ考えており、その優先順位に当てはまる土地を紹介してもらったので、土地購入の後悔はそこまでありませんでした。
それでも、購入を決めた時は、
こんなに急いで契約して大丈夫なんだろうか…
見逃していることがあるかも…
もっと慎重に考えるべきだろうか…
など、大変不安になりました。
人気物件で、すぐに売れてしまいそうな土地でも、自分たちの住みたい土地なのか、後悔しない土地なのかをしっかり検討することが大事です。
その上で購入を決めれば、土地に関して後悔する可能性はかなり低くなります。
仮に、迷っていて他の人に先を越されてしまったとしても、それは縁がなかったと考え、また別の土地を探せばいいだけです。
とは言っても、土地探しは簡単ではありませんし、同じような土地が再び出てくるとは限りません。
時には決断も大事です！
土地の調査関係は確実にやってもらう
どの土地を選ぶにせよ、確実にクリアしたいのが法律・規制関連及び地盤等の調査です。
以下の項目で、確実に調査をするべきです。
| 調査項目 | 詳細 |
|---|---|
| 法規制等 | ・用途地域（建ぺい率・容積率、農地等でないか） ・防火、準防火地域（建物の仕様に影響） ・建築制限（高さ、斜線等の制限） |
| 土地の境界線 | ・隣地との境界線がしっかり定められているか |
| 土地の所有権 | ・所有権は明確か ・別の銀行の抵当権が設定されていないか |
| 過去に 何が建っていたか | ・古家はあるか ・切り株等、残物はあるか ・埋土物はありそうか ・地質は大丈夫か（汚染されていないかなど） |
| ハザードマップ | ・水害等の危険性はないか |
| 土地の地盤・高低差 | ・地盤は強固か（地盤調査をしてもらえるか） ・土地内で高低差があったり、道との高低差が大きかったりしないか |
| 土地に隣接する道路の 種類や状況 | ・土地に隣接する道路幅はどれくらいか ・私道かどうか（私道の場合、所有者とのコンタクトは取れるかなど） ・セットバックはあるか |
| ガス・上下水道などの ライフラインの整備状況 | ・土地の前面道路までガスや上下水道が引かれているか ・引かれていない場合、どの程度の工事が必要になるか |
これらの調査は、基本的にハウスメーカーにお願いすれば無料で行ってもらえます。
ハウスメーカーが土地を探す段階で、ある程度クリアした土地を持ってきてくれると思いますが、土地選びで後悔しないために、一つ一つ丁寧に確認することが大切です。
まとめ：より良い土地探しのために、ハウスメーカーを上手に活用しよう！
土地探しはハウスメーカーに依頼することをオススメする理由を解説しました。
オススメする理由は以下の通りです。
また、ハウスメーカーに土地探しを依頼する時の注意点は、以下の通りです。
土地探しは、家づくりのプロであるハウスメーカーの意見をしっかり取り入れた上で、最終的には自分たちの希望と合致するのかをしっかりと検討する必要があります。
注文住宅を建てようか検討されている方、土地探しについて考えている方にとって、少しでも参考になれば幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました！
