新築注文住宅の登記費用の内訳と登記費用を抑える方法を解説

質問者

登記費用っていくらかかるの？

ゆのたな

我が家は100万円近くかかりました…！

この記事では、新築注文住宅を土地の購入から行なった我が家の全登記費用を詳細に公開します。

また、登記費用を少しでも安く抑える方法も紹介します。

注文住宅でかかる登記費用について内訳を詳しく知りたい方、登記費用を少しでも安く抑えたい方の参考になりますので、是非ご覧ください！

登記とは

法務省では、登記を次のように説明しています。

登記は、国が管理する登記簿に権利関係等を登録することにより、皆さまの大切な権利や財産を守るとともに、登記簿の内容を公開することなどを通じて取引の安全や円滑に資することを目的とする制度です。

法務省

要するに、自分の権利や財産を守るための国の制度ということです。

登記には様々な種類がありますが、ここでは、家づくりに関係する「不動産登記」について説明します。

不動産登記とは

法務省では、不動産登記のことを下記のように説明しています。

不動産登記は，わたしたちの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか，所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載し，これを一般公開することにより，権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし，取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。

法務省：不動産登記のABC

要するに、「この土地や建物は自分のものだと、法務局の登記簿に書いてあります！」ということを大っぴらに公言できる制度、ということです。

逆に、たとえ自分が高いお金を出して購入した土地や建物であったとしても、登記がされていなければ自分のものだと主張できない、ということです。

不動産登記の種類

不動産登記には、次の種類があります。

不動産登記にかかる費用

上記で紹介した不動産登記にかかる費用は、次の2つを合計した金額となります。

登録免許税

不動産の登記に必要な費用であり、法務局に支払う税金のことです。

登録免許税の額は、登記の種類によって、次の3パターンに分かれます。

登録免許税のかからない不動産登記

登録免許税のかからない不動産登記は、以下のとおりです。

登録免許税が一律の不動産登記

登録免許税が一律の不動産登記は、以下のとおりです。

登録免許税が税率で変わる不動産登記

登録免許税が税率で変わる不動産登記は、以下のとおりです。

ただし、登記によって様々な軽減措置があり、実際は税率が軽減されます。

以上から、所有権移転登記にかかる登録免許税についての計算例を出すと、以下のようになります。

令和4年10月に、公示価格が30万円/㎡で、100㎡の住宅用地の所有権移転登記を行う場合、軽減税率が1.5％となるため、

30万円 × 100㎡ × 70% × 1.5％ = 31万5,000円

報酬額

登記を行う方法は、以下の2つがあります。

自分で登記を行う事ができれば、報酬額は発生しません。

しかし、登記は複雑なため、専門家に登記の手続きを代行してもらうのが一般的です。

そのため、基本的には専門家に支払う報酬額が発生します。

登記の依頼先は、以下の2つの専門職です。

土地家屋調査士に依頼する登記

不動産登記のうち、土地家屋調査士に依頼する登記と平均報酬額は次のとおりです。

こちらのデータは、一定条件での報酬額の平均値です。

実際は土地家屋調査士ごとに自由に料金を設定できるため、料金はかなり上下します。

参考としてご覧ください。

司法書士に依頼する登記

不動産登記のうち、司法書士に依頼する登記と平均報酬額は次のとおりです。

こちらのデータも、一定条件での報酬額の平均値です。

実際は司法書士ごとに自由に料金を設定できるため、料金はかなり上下します。

参考としてご覧ください。

ここまでの不動産登記にかかる費用をまとめると、次のようになります。

新築注文住宅でかかった実際の登記費用の内訳

ここからは、我が家が実際に支払った登記費用の内訳を解説します。

内訳は、次のとおりです。

土地購入時

土地購入時にかかった登記費用の内訳は、次のとおりです。

我が家は分譲地を購入したため、不動産会社から我が家への土地の所有権移転登記が必要になります。

また、住宅ローンを組んで土地を購入するので、銀行の抵当権設定登記も合わせて行います。

土地購入時の登記は司法書士が行うことができます。

ゆのたな

振込手数料は、住宅ローンの借入銀行の手数料です。

銀行によっては、振込手数料が無料のところもあります。

我が家が購入した土地については、こちらで解説しています。

2022年3月19日 北西角地に注文住宅を建てて感じた北西角地のメリット・デメリットを解説

建物完成時

建物完成時にかかった登記費用の内訳は、次のとおりです。

建物完成時には、建物の表題登記を行います。

こちらは司法書士ではなく、土地家屋調査士に依頼をします。

表題登記自体に費用は発生しませんが、調査や測量・図面作成等で報酬が発生します。

住民票移行後

住民票移行時にかかった登記費用の内訳は、次のとおりです。

建物の表題登記が完了し、住民票を購入した土地に移した後に、建物の所有権保存登記、抵当権追加設定登記、住所変更登記等を行います。

こちらは司法書士に依頼します。

ゆのたな

住民票移行後の登記は土地購入時とは別の司法書士が担当していました。

土地購入時の登記にはない「日当」が発生していたり、交通費に消費税をかけて請求してきたりしているので、かなり割高に感じます…。

以上が、新築注文住宅で我が家が実際に支払った登記費用でした。

登記費用を抑える方法

質問者

登記だけで100万円近くかかってるね・・・

少しでも安くする方法はないの？

ゆのたな

少しでも登記費用を抑えたい場合、自分で司法書士や土地家屋調査士を探して相見積もりをとると良いです！

登記費用を抑える方法は、

自分で司法書士や土地家屋調査士を探して相見積もりを取る

です。

登記費用は登録免許税と報酬額に分かれますが、安くできるのは報酬額です。

報酬額を安く抑えるためには、複数の司法書士や土地家屋調査士から相見積もりをとり、最適なところに依頼をすれば良いのです。

ここからは、以下の2点について解説します。

相見積もりを取る手順

相見積もりを取る手順は、次のとおりです。

１、自分で探しても良いか確認する

ハウスメーカーや担当者、金融機関によって、よく利用している司法書士や土地家屋調査士がいることが多いです。

そのため、施主が何も言わなければ、いつも使っている司法書士や土地家屋調査士に登記を依頼されてしまいます。

そこで、司法書士や土地家屋調査士を自分で探すことは可能か、事前に確認しましょう。

確認する相手とタイミングは以下の通りです。

自分で探すことが可能であれば、登記に必要な書類や登記の期日などもあわせて確認します。

ゆのたな

担当者によっては渋られる可能性もありますが、少しでも費用を抑えたいのであれば、なんとか説得したいところです。

土地購入時と住民票移行後の登記は、同じ司法書士である必要はありません。
その都度相見積もりをとり、最適なところを選ぶ事ができます。

２、通常依頼するところの見積もりを取ってもらう

自分で探す前に、ハウスメーカや仲介業者、金融機関が依頼する予定であった司法書士や土地家屋調査士に見積もりを出してもらいましょう。

この見積もりが、自分で探す上での基準になります。

３、自分で探して相見積もりを取る

ハウスメーカー等への登記費用の見積もり依頼と同時並行で、実際に司法書士や土地家屋調査士を探します。

探す時のポイントは、購入物件付近で探すことです。

購入物件付近にしぼる理由は、発生する交通費を抑える事ができるからです。

司法書士や土地家屋調査士に依頼する場合、購入物件のある土地の調査や、購入物件のある役所・法務局での申請等で交通費が発生します。

購入物件付近で司法書士や土地家屋調査士を探せば、移動距離が短くなり、交通費を抑えられます。

探す方法は以下の2つがあります。

Googleマップで探す

Googleマップを使用することで、購入物件付近の司法書士や土地家屋調査士の事務所をすぐに検索する事ができます。

多少ですが、口コミや評価を確認することもできます。

連合会のホームページで検索する

日本司法書士会連合会や、日本土地家屋調査士会連合会のホームページで検索することもできます。

探したい条件を入力することで、その地域に事務所がある司法書士や土地家屋調査士を検索する事が可能です。

司法書士会連合会の検索結果は氏名・住所・電話番号程度しか表示されないので、最終的にはGoogleマップで探した方が良いです。

土地家屋調査士会連合会の検索結果は、氏名・住所・電話番号のほか、研修履歴を見る事ができますので、しっかり研修を受けている人かどうかの確認ができます。

上記の方法で見つけた相手に見積もり依頼をする時は、一般的に以下の情報を伝える必要があります。

土地の情報は土地仲介業者、建物の情報はハウスメーカーから聞いておきましょう。

４、比較検討

手元に見積もりが揃ったら、比較検討をします。

登録免許税は変わらないはずですので、比較するのは「報酬額」です。

不明な項目があったり、一部の費用が高かったりしないかもチェックします。

依頼するところが決まったら速やかに依頼し、ハウスメーカー等へ報告します。

登記の依頼が遅れると、取引や売買の日程がどんどん遅れてしまい、多くの関係者に迷惑がかかります。
取引の期日から逆算して、いつまでに依頼すればいいか、見積もりができる期間はどれくらいかをしっかり把握した上で、早め早めに行動しましょう。

登記は自分でできるのか？

質問者

そもそも、登記を自分でやっちゃえば、報酬を支払わなくていいんじゃないの？

ゆのたな

その通りですが、実際は自分でできる登記と、できない登記があります。

不動産登記自体は、手続き上は誰でも行うことができます。

法務局に行って手続きをする旨を伝えれば、申請の補助もしてくれます。

ただ、全ての登記が自分でできるかというと、実はそうではありません。

不動産登記は、大きく以下の2種類に分けられます。

新築注文住宅において自分でできる登記は「単独申請」のみの場合がほとんどです。

共同申請が自分でできない理由

共同申請が自分でできない理由は、銀行の融資条件です。

土地所有権移転登記や建物所有権保存登記では、抵当権の設定や追加登記も一緒に行われます。

これは、銀行の融資を受けるには、土地や建物への抵当権の設定が条件となっているためです。

抵当権の設定がうまくいかなければ、銀行は担保を確保できなくなってしまうため、抵当権の設定は専門家に確実にやってもらいたいのです。

そのため、抵当権の設定が絡む登記では、専門家の登記が必須条件であり、自分で登記をすることはできないということになります。

単独申請を自分でやるデメリット

一方、単独申請は自分で行う事が可能です。

自分で登記を行えば、専門家に支払う報酬をそのまま節約することができますが、以下のようなデメリットもあります。

手間や時間がかかる

登記を行うためには、法務局に行く必要がありますが、法務局は平日しかやっていません。

一般の会社員が平日に法務局に行くためには、会社を休まなければいけないということです。

また、必要書類を揃えたり、申請に必要な情報を整理したりするのも時間や手間がかかります。

専門的な知識が必要な登記の場合、さらに時間がかかるかもしれません。

トラブルに巻き込まれる可能性がある

法務局で申請の補助を行ってくれると言っても、我々は専門家ではないので、申請にミスがあるかもしれません。

申請にミスがあると、後々の取引で思わぬトラブルに巻き込まれてしまう可能性があります。

ゆのたな

私道の持分登記などは、正直自力で調べられる気がしません…。

以上のように、自分で登記を行うことで、費用の節約ができる反面、時間や手間、トラブルのリスクがあるので、登記は専門家に任せる方が良いと考えます。

まとめ：登記の中身をしっかり理解し、納得できる手続きを進めよう！

新築注文住宅の登記にかかる費用の内訳と、少しでも安くする方法を解説しました。

不動産登記にかかる費用は、次の2つを合計した金額となります。

我が家が実際に支払った登記費用の内訳は、次のとおりです。

登記費用を抑える方法は、

自分で司法書士や土地家屋調査士を探して相見積もりを取る

です。

登記に関してはハウスメーカーなどにお任せという人も多いと思いますが、制度や仕組みをしっかり理解することで、自分で動くことができます。

なんでもおまかせではなく、節約できるところは節約し、その分使いたいところにお金を使って欲しいと思います。

皆様にとって少しでも参考になれば幸いです。

最後までお読みいただき、ありがとうございました！