【住宅取得の対価の額とは？】住宅ローン控除で実際に控除される金額を解説

質問者

住宅ローン控除額の計算方法が、【借入金×0.7％】っていうパターンと、【取得対価の額×0.7％】っていうパターンがあるみたいだけど、どっちが正しいの？

ゆのたな

正しくは【取得対価の額×0.7％】です！

安易に住宅ローン控除額のシミュレーションを信じるのではなく、きちんと計算しましょう！

住宅購入を検討していて、住宅ローンを組む方が多いと思います。

住宅ローンを組む場合、確実に活用したいのが「住宅ローン控除」制度です。

住宅ローン控除でいくら控除になるのかを調べると、メガバンクを中心に住宅ローン控除のシミュレーションができるサイトがすぐに見つかります。

しかし、それらの住宅ローン控除額シミュレーションでは、正しい住宅ローン控除額が算出されない可能性があります。

我が家も2021年に家を建て、住宅ローン控除の制度を活用しましたが、住宅ローン控除で実際に戻ってきた額は、簡易シミュレーションの結果とかなり差がありました。

この記事では、注文住宅を購入し、住宅ローン控除の計算で四苦八苦した我が家の経験をもとに、シミュレーションだけではわからない、実際の住宅ローン控除額の計算方法を解説します。

住宅購入を検討している方、住宅ローンの利用を検討している方、住宅ローン控除について知りたい方の参考になりますので、ぜひご覧ください！

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、以下のような制度です。

2022年の制度改正で、控除率は一律0.7％、控除期間は一律13年間（中古住宅は10年間）になりました。

なお、住宅ローン控除の正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。

ここでは、以下について確認します。

住宅ローン控除を受ける要件

住宅ローン控除を受けるためには、住宅、ローン期間、購入先など、さまざまな要件をクリアする必要があります。

要件は、新築住宅、買取再販住宅、中古住宅で異なります。

新築住宅の場合

新築住宅とは、注文住宅や建売住宅、新築マンション等を指します。

新築住宅を購入し、住宅ローン控除を受けるための要件は、以下の通りです。

その他、住宅購入の段階で、それまで住んでいた家や土地を売却した際に大きな利益を得ていて、かつその利益に対する課税の軽減措置や特別控除を受けているような場合は、住宅ローン控除を受けられません。

ゆのたな

我が家は新築でしたが、上記の要件で心配するようなことは特にありませんでした！

買取再販住宅の場合

買取再販住宅とは、不動産会社等の業者が既存の物件を買い取り、リフォームして再度販売している住宅のことです。

買取再販住宅を購入し、住宅ローン控除を受けるための要件は、新築住宅購入時の要件に加えて、以下の要件をクリアする必要があります。

ゆのたな

買取再販住宅は、一般の中古住宅より優遇措置が大きいので、その分要件がたくさんあります。

中古住宅の場合

中古住宅は、一度誰かに所有された物件のことを指しますが、買取再販住宅のようにリフォームはされていません。

中古住宅を購入し、住宅ローン控除を受けるための要件は、新築住宅購入時の要件に加えて、以下の要件をクリアする必要があります。

この他、リフォームや増改築を行った場合でも、要件に当てはまれば住宅ローン控除の利用が可能です。

住宅ローン控除の控除額

住宅ローン控除の1年間の控除額の基本的な計算式は、以下の通りです。

　年末時点の住宅ローン残高のうち住宅取得等の対価の額または費用の額×0.7％

質問者

住宅取得等の対価の額または費用の額って何？

ゆのたな

詳しくは後述しますが、土地や家の取得費用・建築費用のことです！

住宅ローン控除の最大控除額は、住宅の種類や居住を開始する年によって異なります。

住宅の種類や居住開始年による最大控除額の一覧を、下記にまとめました。

質問者

一番優遇されてるのは、子育て若者世帯が長期優良住宅を購入するパターンだね。

ゆのたな

少子化対策・環境対策が考慮されているようですね！

住宅取得等の対価の額または費用の額とは

「住宅取得等の対価の額または費用の額」とは、住宅を購入するための費用のうち、家屋と土地の購入代金とその他に支払った代金の一部を指します。

住宅を購入するための費用は、以下の通りです。

上記の費用を用意するために、多くの方が住宅ローンを組むわけですが、住宅を購入するための住宅ローンの金額の全てを、住宅ローン控除の対象にすることはできません。

住宅ローン控除の対象にできる項目とできない項目を、以下の表にまとめました。

質問者

家とか土地の本体価格は住宅ローン控除の対象だけど、その他の諸費用は対象外ってこと？

ゆのたな

その通りです！

なので、諸費用を住宅ローンでカバーしようとしてる人は、特に注意です！

例えば、家づくりの総費用5,000万円をフルローンで借り入れた場合、5,000万円に含まれる諸費用分は住宅ローン控除の対象となりません。

そのため、

「5,000万円借り入れたから、その0.7％にあたる35万円が控除される」とはならず、

「5,000万円から諸費用分を引いた金額の0.7％にあたる部分が控除される」ことになります。

「住宅取得等の対価の額または費用の額」を把握することで、正しい住宅ローン控除額を計算することができます。

我が家の場合

家づくりの総額は約6,900万円でしたが、「住宅の取得等の対価の額または費用の額」は、そのうちの6,000万円程度となりました。

新築注文住宅にかかった総費用については、こちらの記事で公開しています。

2022年6月7日 【桧家住宅】新築注文住宅で実際にかかった総額と費用の内訳を公開！

住宅ローン控除額で実際に控除される金額の計算方法

ここからは、実際の住宅ローン控除額の計算方法を解説します。

それぞれの金額の計算は、以下の条件で行います。

• 会社員共働き、子供は0歳児が1人（※妻は正社員で、扶養はしていない）
• 夫30歳で年収700万円（※転職の予定はなく、13年間年収が変わらない想定）
• 家づくりの総費用5,000万円を、金利1％、借入期間35年のフルローンで借入
• 夫の単独ローン、元利金等型、ボーナス返済なし
• 長期優良住宅、2023年5月に居住開始

住宅ローン控除で戻ってくる総額は、13年間（10年間）の控除額の合計です。

1年目から13年目までに、住宅ローン控除で実際にいくら戻ってくるかを知るためには、次の順番で金額の計算・比較が必要です。

年間最大控除額の計算

年間最大控除額は、前述した通り、住宅の種類や居住開始年、世帯の属性によって以下のように異なります。

今回のケースでは5,000万円をフルローンで借り入れているため、13年間の住宅ローン控除で考えると、以下の表となります。

控除期間中の住宅ローンの年末残高から年間控除額を計算

控除期間中の住宅ローンの年末残高は、住宅ローンシミュレーションサイトで確認する方法がオススメです。

中でも、SBIホールディングスが運営する「イー・ローン」の住宅ローン控除（減税）シミュレーションが最も使いやすいサイトです。

このシミュレーターを使えば、返済初年度からの、13年間の年末時点の住宅ローン残高、および所得税と住民税から実際に控除される額がわかります。

金利のタイプ、ボーナス返済の有無、返済方式だけではなく、年末月時点の住宅ローン残高を計算するための返済開始月が設定できるので、より現実的な数値が算出できます。

住宅の種類も指定でき、借入限度額も考慮できますので、住宅の種類によって住宅ローン控除額がどう変わるかも簡単に計算できます。

所得税や住民税に関しては、基礎控除、扶養控除、社会保険料控除のみ考慮されているので、その他の控除（生命保険料控除など）がある場合は、実際の住宅ローン控除額はシミュレーションより少なくなりますが、面倒な所得税や住民税の計算もすぐにできるのは嬉しいポイントです。

「イー・ローン」で住宅ローン控除のシミュレーションをする

ゆのたな

とりあえず住宅ローン控除額の概算が知りたい場合は、このシミュレーションで十分です！

最初に設定した、以下の例でシミュレーションします。

• 会社員共働き、子供は0歳児が1人（※妻は正社員で、扶養はしていない）
• 夫30歳で年収700万円（※転職の予定はなく、13年間年収が変わらない想定）
• 家づくりの総費用5,000万円を、金利1％、借入期間35年のフルローンで借入
• 夫の単独ローン、元利金等型、ボーナス返済なし
• 長期優良住宅、2023年5月に居住開始

上記の条件でシミュレーションすると、以下のようになります。

住宅の取得等の対価の額または費用の額から年間控除額を計算

住宅の取得等の対価の額または費用の額を求める方法は、以下の通りです。

家づくりにかかる総費用　−（諸費用＋外構費用）

家づくりにかかる総費用は、大きく次の4つの要素で構成されます。

上記の費用の額が全て明確にわかるのは、建物の引き渡し時であることがほとんどです。

そのため、家づくりの総費用を知るためには、それぞれの価格の概算で計算する必要があります。

それぞれの費用の概算は、以下の通りです。

今回、家づくりの総費用は5,000万円を想定しています。

• 会社員共働き、子供は0歳児が1人（※妻は正社員で、扶養はしていない）
• 夫30歳で年収700万円（※転職の予定はなく、13年間年収が変わらない想定）
• 家づくりの総費用5,000万円を、金利1％、借入期間35年のフルローンで借入
• 夫の単独ローン、元利金等型、ボーナス返済なし
• 長期優良住宅、2023年5月に居住開始

この場合、上記4つの費用は、以下のようになります。

• 家づくりの総費用が5,000万円
  • 土地の購入費用が2,960万円
  • 建物の建築費用が1,400万円
  • 外構の工事費用が140万円（建物費用の10％）
  • その他の諸費用が500万円（家づくりの総費用の10％）

ここから、住宅の取得等の対価の額または費用の額を求めると、以下のようになります。

5,000万円 −（140万円 ＋ 500万円）＝ 4,360万円

ゆのたな

あくまで概算ですが、総額から外構費用と諸費用を差し引くと理解してください！

住宅の取得等の対価の額または費用の額がわかったので、年間控除額を求めると、以下のようになります。

自分（ペアローンの場合夫婦）の所得税を計算

年収から自分の所得税を知りたい場合は、以下の方法があります。

確実なのは、源泉徴収票、確定申告書を確認することです。

ただ、それらの書類がすぐに手元に準備できない場合もあります。

その場合、Webで公開されているシミュレーターの利用がオススメです。

オススメは「税金・社会保障教育」の「税金・保険料シミュレーション」です。

年収を入力するだけで、簡単に税金や社会保険料が分ります。

また、各種控除の設定もできますので、自分に合った条件でのシミュレーションもできます。

自分の税金をシミュレーションしてみる

今回、以下の想定で所得税を計算します。

• 会社員共働き、子供は0歳児が1人（※妻は正社員で、扶養はしていない）
• 夫30歳で年収700万円（※転職の予定はなく、13年間年収が変わらない想定）
• 家づくりの総費用5,000万円を、金利1％、借入期間35年のフルローンで借入
• 夫の単独ローン、元利金等型、ボーナス返済なし
• 長期優良住宅、2023年5月に居住開始

この場合、所得税・住民税は以下のようになります。

質問者

所得税より減税額が多い場合って、損しちゃう？

ゆのたな

住民税からも戻ってきますが、損するケースもあります…。

住宅ローン控除は、所得税と住民税から控除額が控除される仕組みです。

そのため、自身の所得税と住民税を超えた金額が控除されることはありません。

所得税・住民税からの減税は、以下の順番で計算されます。

今回想定の年収700万円の場合、課税総所得は367万円、課税総所得の5％は18万3,500円となり、住民税から控除される上限額は9万7,500円となります。

ただし、住宅ローン控除の最大控除額は年間35万円ですので、実際は、所得税と住民税合わせて35万円までしか控除されません。

よって、最大で控除される金額は以下のようになります。

4つの金額を毎年比較して、都度一番少ない金額を割り出す

ここまでで計算した4つの金額を年毎に比較し、一番少ない金額を割り出します。

4つの金額を毎年比較し、一番少ない金額を割り出すと、以下のようになります。

質問者

なんで途中から住宅ローン残高の方に切り替わるの？

ゆのたな

住宅ローン残高のうち、住宅取得等の対価の額または費用の額×0.7％で計算するためです！

上記の表では、1年目から5年目までは住宅取得等の対価の額または費用の額×0.7％、6年目からは年末時点での住宅ローン残高×0.7％となっています。

これは、住宅ローン控除の計算方法が、「住宅ローン残高のうち住宅取得等の対価の額または費用の額×0.7％」となっているため、借入額のうち、住宅取得等の対価の額または費用の額に当たる部分で計算しているからです。

つまり、1年目から5年目までは、諸費用として借り入れた部分が先に返済され、住宅取得等の対価の額又は費用の額は全額残っている状態で、5年目中に諸費用部分は完済。

6年目以降は住宅取得等の対価の額又は費用の額の返済が始まるため、徐々に住宅ローン控除の計算対象となる年末時点の住宅ローン残高も減っていく、という仕組みです。

以上から、今回のケースの場合、13年間で受け取れる住宅ローン控除額の合計は、368万2,300円となります。

補助金を受け取る場合の注意点

質問者

取得等の対価の額を計算するとき、「補助金等は控除する」ってなってるんだけど、どういうこと？

ゆのたな

「子育てエコホーム支援事業」などで補助金を受け取ったら、その分取得等の対価の額から引いて計算する必要がある、ということです！

注文住宅や新築住宅を建てる場合、国や自治体からの補助金制度が充実しており、利用を検討している人も多いのではないでしょうか。

しかし、補助金制度を利用する場合、住宅ローン控除の計算に影響があるので注意が必要です。

国税庁では次のような記載があります。

住宅の取得等に関し、補助金等（国または地方公共団体から交付される補助金または給付金その他これらに準ずるものをいいます。以下同じです。）の交付を受ける場合（平成23年6月30日以後に住宅の取得等に係る契約を締結する場合に限ります。以下同じです。）には、その補助金等の額を控除します。

引用：国税庁「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

つまり、補助金をもらったら、もらった分は住宅ローン減税の計算から引いてください、ということです。

これまでの例通り、フルローンで5,000万円を年利1％、借入期間35年で借り入れ、2024年5月から返済を開始する場合で、子育てエコホーム支援事業を利用し、100万円の補助金を受け取ったとします。

住宅の取得等対価の額は、

5,000万円−（外構費用140万円＋諸費用500万円）＝4,360万円

と計算しますが、ここからさらに受け取った補助金の額を引きます。

4,360万円ー100万円（受け取った補助金）＝4,260万円

この額で住宅ローン控除の控除額を計算すると、

4,260万円×0.7％＝298,200円

となり、この金額が控除額の最大値となります。

質問者

補助金分を引いたら、住宅ローン控除額が7,000円少なくなっちゃった…

ゆのたな

これを控除期間の13年間で当てはめて考えます！

補助金を反映させた13年間の控除額は、以下のようになります。

質問者

13年間だと、38,100円少なくなったね…

ゆのたな

補助金はぜひ活用したいですが、住宅ローン減税額が減ると、何だか損した気持ちになりますね…

このように、補助金制度を活用する場合、取得対価等の額から補助金の分を差し引いて計算することになるので、住宅ローン控除の金額は少なくなります。

住宅ローン控除を計算する時は、補助金を活用するかどうか、活用する場合は補助金の金額もしっかりと把握した上で、計算しましょう。

頭金を用意する場合の注意点

頭金とは、住宅を購入する際に用意する自己資金のことです。

一般的な頭金の額は、借り入れ総額の10％程度と言われていますが、頭金を用意しないフルローンで借り入れるケースもあります。

今回の試算もフルローンで行いました。

質問者

頭金を用意する場合、一般的にはどれくらい用意するの？

ゆのたな

半数以上の人は、借り入れ総額の10％以上です！

住宅金融支援機構が2023年に行った住宅ローン利用者調査では、融資率（借入額を住宅購入額で割った比率）に関する調査の結果は以下のようになります。（いずれも変動金利で借り入れている人の割合）

• 融資率100％（頭金なしのフルローン）：12.2％
• 融資率90％超〜100％未満（頭金10％未満）：30.5％
• 融資率90％以下（頭金10％以上）：57.3％
  
  【参考】
  住宅金融支援機構　住宅ローン利用者調査（2023年4月実施）

この調査から、大半の方は、頭金を10％以上用意した上で住宅ローンを組んでいることがわかります。

ゆのたな

ちなみに我が家は頭金なしのフルローンなので、少数派です。

頭金を用意する場合、住宅ローンの借入額が減少するので、住宅ローン控除で受けられる控除額も減少します。

家づくりの総額が5,000万円で、500万円の頭金を用意し、4500万円を年利1％、借入期間35年で借り入れ、2023年5月から返済を開始する場合で考えます。

頭金を用意した場合、住宅の取得等対価の額に変更はありませんが、借り入れ総額が減少します。

借り入れ総額が減少することで、毎年の住宅ローン残高も減少するので、住宅ローン減税額も、以下のように減少します。

頭金を500万円用意することで、5,000万円のフルローンで受けられる住宅ローン控除額と比較して、住宅ローン控除額が27万3,800円減少してしまいました。

質問者

住宅ローン控除が減少するし、自己資金も減っちゃうなら、頭金は用意しない方が良くない？

ゆのたな

それがそうでもなくて…。

頭金を用意するメリットは、主に次の2つです。

金利1％、借入期間35年の住宅ローンで5,000万円借りるパターンと、頭金500万円を用意して4,500万円借りるパターンで、毎月の返済額と総返済額を比較すると、以下のようになります。

はじめに頭金として500万円用意することで、毎月の返済額が約1万4,000円安くなります。

固定費で毎月1万4,000円削減するのはなかなか大変ですので、効果が高いです。

これにより、総返済額も約590万円軽減できますので、35年間で差し引き90万円得する計算になります。

頭金を500万円支払うことで、35年間で590万円の住宅ローン返済額が軽減されるので、
590万円ー500万円＝90万円　が得になる、ということです。

住宅ローン控除は27万円減少してしまいますが、それでも63万円程度は得をするということになります。

ゆのたな

ただ、年利換算すると年0.36％ですので、銀行預金よりは多少マシ、と言ったところですが…。

質問者

銀行預金よりマシなら、頭金は用意した方がいいの？

ゆのたな

これがまたそうでもなくて…

金利が1％以上と高い場合、頭金を入れることのメリットを最大限享受できますが、金利が低い場合は話が変わります。

金利が上昇してきているとはいえ、昨今の変動金利は0.4％程度が普通ですので、0.4％でシミュレーションしてみます。

金利0.4％、借入期間35年の住宅ローンで5,000万円借りるパターンと、頭金500万円を用意して4,500万円借りるパターンで、毎月の返済額と総返済額を比較すると、以下のようになります。

金利が0.4％の場合、毎月の返済額は約1万3,000円安くなります。

しかし、総返済額の差額は約535万円程度となり、頭金を差し引くと35万円程度の得となり、金利1％の時の90万円の得より、お得度合いが下がってしまいました。

金利0.4％の場合の住宅ローン控除の減少分（借入金5,000万円を4,500万円にした際の）は28万円程度となるので、それを差し引くと、最終的に7万円程度の得となります。

ゆのたな

35年間で7万円得をするために、自己資金の500万円を使いますか？

年利で換算すると0.003％ですよ？

質問者

…それは使わないね。

上記のように、金利の低い変動金利を利用する場合、頭金の効果は非常に薄くなります。

逆に、金利の高い固定金利の場合、頭金の恩恵を受けやすいですが、いずれにしても、頭金を用意することで住宅ローン控除の額も減少しますので、注意が必要です。

ふるさと納税を活用する場合の注意点

ふるさと納税は、自身で決めた自治体に寄付金を寄付することで、自己負担額2,000円で、自身の所得税や住民税を控除してもらい、かつ返礼品を受け取ることができる、お得すぎる制度です。

質問者

でも、住宅ローン控除で所得税や住民税が控除されちゃうと、ふるさと納税できなくない？

ゆのたな

大丈夫です！

ふるさと納税と住宅ローン控除の併用は可能です。

ただし、申請方法・所得税額・住宅ローン控除額によっては、住宅ローン控除が最大限活用できなくなる可能性はあります。

ふるさと納税をした後、税金を控除してもらうためには、以下のいずれかの申請方法で申請する必要があります。

ワンストップ特例制度を利用する場合、住民税のみから控除されるので、住宅ローン控除の直接的な影響を受けることはありません。

しかし、確定申告をする場合、ふるさと納税の納税分は、所得税と住民税からそれぞれ控除されるので、所得税の額によっては、住宅ローン控除の控除額が減ってしまうことがあります。

例

• 年収630万円
• 所得税：22万700円
• 住民税：32万8,200円
• 住宅ローン控除額：31万5,000円（令和7年に長期優良住宅に居住）

この場合、住宅ローン控除額が所得税を上回っているので、所得税22万700円が全額控除。

その上、住宅ローン控除額の残り9万4,300円が住民税から控除されます。

※住民税からの控除額は、所得税の課税総所得の5％か、9万7,500円の少ない方が上限

ゆのたな

この場合、31万5,000円が全額控除されます！

しかし、この年、ふるさと納税を8万2,000円分（控除されるのは8万円分）したとします。

この場合、確定申告することで、約8,000円が所得税から控除されます。

元々の所得税は22万700円ですので、8,000円が控除されると、所得税は21万2,700円となります。

ここから、住宅ローン控除の計算が、以下のように行われます。

1. 所得税21万2,700円が全額控除
2. 住宅ローン控除額の残り10万2,300円のうち、9万7,500円が住民税から控除

この場合、控除額の合計は、以下のとおりです。

21万2,700円 + 9万7,500円 = 31万200円

質問者

ふるさと納税しない場合と比べて、4,800円控除額が減ったね…。

ゆのたな

そうなんです…。

このように、確定申告の場合、所得税・住宅ローン控除額によっては、ふるさと納税をすることで、住宅ローン控除額が減ってしまうことがあります。

質問者

じゃあ確定申告しなければいいってことだよね？

ゆのたな

そうですが、確定申告しないと損をすることもあります。

確定申告をしないと損をするのは、以下のような時です。

上記のいずれも、確定申告はしなくてもいいですが、しないと損をするパターンとなります。

特に、住宅ローン控除を初めて利用する方は、確定申告が必須となりますので、注意が必要です。

まとめ：住宅取得等の対価の額を考慮して、より正確な住宅ローン控除額を把握しよう！

住宅ローン控除で実際に控除される金額について解説しました。

1年目から13年目までに、住宅ローン控除で実際にいくら戻ってくるかを知るためには、次の順番で金額の計算・比較が必要です。

また、住宅ローン控除を利用する場合、以下の点に注意が必要です。

住宅ローンを組むのであれば、住宅ローン控除はぜひ活用したい制度です。

しかし、いくら控除になるのか、金額をしっかりシミュレーションしておかなければ、

「思ってたより全然控除されなかった…」

などと、住宅を購入した後に後悔することになりかねません。

住宅購入で明るい見通しを持って、後悔することがないよう、今回の記事を参考にしていただければと思います。

最後までお読みいただき、ありがとうございました！